Земля как объект оценки
В наше время существуют отличия участков от других объектов недвижимого имущества:
- имеют потенциал многоразового использования;
- являются природными ресурсами;
- экологическую безопасность;
- создают среду проживания.
Применение понятий амортизации, износа оценка стоимости участка не допускает: земли характеризуются неограниченным сроком эксплуатации. Однако негативные экологические воздействия изменяют свойства почвы. Такие условия снижают стоимость участка вплоть до отрицательной величины. Профессиональная оценка стоимости участка земли позволит максимально точно определить «ценность» участка для владельца.
Общепринятая классификация участков основывается на их целевом назначении. Земли используются:
- для жилищного строительства, индивидуального и массового;
- садоводства, огородничества;
- коммерческих, промышленных, общественных застроек и т.д.
Способы оценки участков земли
На коммерческом участке расположены объекты такие как магазины, автозаправочные станции и др.– его стоимость рассчитывается с помощью техники остатка дохода. Данная процедура проводится поэтапно: происходит оценка строений, определяется коэффициент капитализации. Основными данными для выявления достоверной стоимости участка становятся:
- расходы на возведения строительства;
- чистый операционный доход;
- срок эксплуатации строений.
Оценивается свободный земельный участок – точность расчетов обеспечит сравнительный подход:
- эксперт определяет рыночный сегмент, к которому относится объект;
- обрабатывает информацию о сделках с сопоставимыми участками;
- сравнивает по всем параметрам оцениваемую землю с объектами-аналогами;
- устраняет ошибки.
Кроме фактора спроса при оценке принимают во внимание возможные выгоды от использования участков: величина предполагаемого дохода после строительства магазина или сдачи в аренду загородного дома и т.п. Исследуется полезность земли, ее возможности исполнять потребности покупателей.